Je hypotheek meeverhuizen

Ja, zo heet het in spreektaal: je hypotheek meenemen. In werkelijkheid kun je bij een verhuizing alleen je rentetarief meenemen naar je nieuwe huis. Die wordt dan in een kersverse hypotheekakte gezet: je moet namelijk standaard een nieuwe afsluiten als je verkast. Veel verschil bestaat er dus niet tussen het proces bij aanvraag van je eerste hypotheek en bij dat voor een tweede, zoals bij een verhuizing. In beide gevallen wordt gekeken of je inkomen toereikend is voor de hypotheek en moet je naar de notaris.

Voor zelfstandigen – van zzp’ers tot ondernemers met honderden personeelsleden – was het voorheen vaak lastig om een hypotheek te krijgen. Lang waren banken en verzekeraars huiverig en ook waren de criteria waarop ze hun beslissing baseerden onduidelijk. En je moest minstens drie jaar als zelfstandige werken voor je überhaupt in aanmerking kwam voor een hypotheek – ook als je er al eentje had en verhuisde.

De laatste jaren is dat allemaal veel makkelijker geworden. Nu kun je al na één jaar als ondernemer een hypotheek krijgen en zijn geldschieters en hypotheekadviseurs meer gewend aan zelfstandigen. Bij ZZP Nederland, belangenorganisatie voor de 850.000 à 1,5 miljoen zelfstandigen zonder personeel en Vereniging Eigen Huis (VEH) komen er weinig klachten meer over binnen.

Niet dat iedere zelfstandige zomaar een nieuwe hypotheek krijgt en zijn oude rente desgewenst mag houden als hij verhuist. Geldverschaffers doen (net als bij werknemers) eerst een inkomenscheck. Zelfstandigen mogen maximaal ongeveer 4,5 keer de nettowinst lenen – dat is de omzet min de bedrijfskosten (en soms min de bijtelling van de auto). De accountant noemt dat op je jaarrekening het ‘saldo fiscale winstberekening’.

Inkomenscheck

Officieel geldt deze norm alleen voor mensen die een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten op hun hypotheek. Daarmee krijg je bijvoorbeeld (financiële) hulp als je de hypotheek niet meer kunt betalen. Maar in de praktijk volgen banken en verzekeraars de norm zoetjesaan bij bijna alle aanvragen, merkt de VEH.

Om een hypotheek te krijgen voor een huis met de gemiddelde Nederlandse koopprijs (288.000 euro) moet de nettowinst tussen de 55.000 en 60.000 euro liggen, rekent VEH-hypotheekexpert Michel Ligtlee voor. Daarbij heeft een alleenstaande een iets lager inkomen nodig dan een stel.

De inkomenscheck besteden geldschieters steeds vaker uit aan gespecialiseerde bureaus zoals Raadhuys en overviewz. Alleen de grootbanken doen het vaak zelf, maar verwacht wordt dat ook zij dit de komende jaren zullen afstoten. Dat heeft voordelen: de bureaus zijn onafhankelijk en doen niet anders dan ‘Inkomensverklaringen Ondernemers’ opstellen. Daardoor zijn zij ook goed thuis in complexe jaarrekeningen en balansen, zoals bij ondernemers met een kerstboom van bv’s.

Betrouwbaar beeld

In zo’n inkomensverklaring (11 à 20 pagina’s) vindt de geldschieter meer belangrijk dan de nettowinst. Zo wil hij ook weten of de cijfers een betrouwbaar beeld geven, zegt Vincent Laan, directeur van overviewz. Daarnaast telt voor de meeste partijen zwaar of het inkomen bestendig is: is het een gezond bedrijf met een redelijk stabiele inkomstenstroom? Laan: „Een op de vijftien keer is ons antwoord daarop negatief.”

Wie afgewezen wordt, kan het elders proberen. Aanbieders mogen namelijk best meer dan 4,5 keer de nettowinst aan hypotheek geven, mits zij goed beargumenteren waarom. Het kan zijn dat ze dan wel een hogere rente vragen. Maar beargumenteerd afwijken van de norm, doen zij volgens Ligtlee van de VEH te weinig. „Dat kost namelijk tijd.”